不動産証券化事業

不動産投資とは？

不動産投資とは不動産（アパートやマンション）を購入し、その購入物件を他に賃貸・売却することで利益を得る投資方法です。

以前の不動産投資は購入した不動産の売却利益（キャピタルゲイン）を狙う投資でしたが、バブル経済がはじけ、不動産の価格が下落したことで、不動産売却利益による利益追求は難しくなってきています。

現在の不動産投資は、購入した不動産物件の運用利益（インカムゲイン）を狙う不動産投資が主流です。（運用利益とは、賃貸して得られる家賃収入などを指す。）

バブル経済が崩壊した後、不動産の売却価格は下落する一方ですが、賃貸相場の下落率はそれほどではありませんでした。つまり、不動産投資の金額に対する運用利益（賃貸収入）の割合が高くなったのです。

そのため、現在、多くの金融商品利回りが低迷する中、10%前後の利回りが期待できる投資商品として不動産投資が注目を集めています。

不動産投資でよく使われる“ 利回り何％ ”とは？

1）　「表面利回り」・「単純利回り」とは？

不動産投資では投資物件の物件価格（投資額）に対し年間の賃貸収入（1年間の家賃総収入）の割合で計算されます。

利回り＝（年間賃料÷物件価格）×100

上記の計算式で求められる利回りが「表面利回り」や「グロス利回り」と呼ばれ一般的に不動産投資でよく使われ、不動産屋の言う「利回り」もこの算出方法が多いです。

これは購入した年の利回りでしかなく、継続して不動産を運用するためには管理経費がかかるされるため、実質的には「表面利回り」よりもダウンします。収益を大まかに捉える場合に使用します。

2）　「実質利回り」・「ＮＥＴ利回り」とは

「表面利回り」に対して「実質利回り」では、運用に関する諸経費や購入時諸経費も含めて計算をします。

実質利回り＝｛（年間賃料収入−年間諸経費(1)）÷（購入代金＋購入諸経費(2)）}×100

正確な収益率を計算する場合には、実質利回りを基準にして、運用プランを検討します。

収益不動産の現状

一棟売り新築マンションで表面利回り6〜8%、中古マンションで表面利回り10数%の商品が多くなっています。利回りが高いから良いというものではありません。中古マンションは利回りが高いのですが、ランニングコスト（維持費）が新築マンションよりも多くかかりますので、十分注意しないといけません。

節税効果

所得税節税効果や、相続税対策のための不動産投資など、不動産投資には税金効果があります。

所得税節税効果は、家賃収支の税務上の赤字を他の所得から差し引ける点（損益通算）を利用します。不動産投資は、借入を伴う投資であり、投資期間の初期に効果がある場合が多いともいえます。

相続税対策としては、不動産の実際の価格に比べて、相続税のための評価額が低くなる点を利用します。相続人に家賃収入という安定的な財産を残せることもメリットです。注意すべき点は、メリットが即ちデメリットともいえますが、有利子負債を長期間伴うことになるので、他の所得が安定的に推移していることが条件となります。

投資商品としての不動産

投資商品としての不動産の位置づけは、バブル崩壊の前後を見ればわかりるように、デフレに弱くインフレには強い商品です。

しかし、不動産物件売却利益（キャピタルゲイン）と不動産物件の運用利益（家賃収入・インカムゲイン）。この2つの収入はインフレで収入がアップするという点は同じですが「質」に違いがあります。

不動産価格がバブルの象徴とされたように、売却利益は熱しやすく冷めやすい投資先です。ところが運用利益（家賃収入）は、賃貸契約が一般に複数年に渡ることもあり、比較的熱しにくく冷めにくい側面を持っています（専門的には、「賃料の遅行性」という）。この点が、実物投資による安定収入として、不動産投資が再び注目を集めようとしている理由のひとつです。

また、これからの不動産評価方法では、収益還元法が重視され始めているという点も見逃せません。

これからの不動産投資では、
不動産を活用する＝「収益性」という切り口からの観点が不可欠だといえます。

収益還元法：
不動産運用で得られると期待される収益（家賃・賃料）を基に不動産価格を評価する方法。中でもＤＣＦ法では不動産の将来予測される純収益を含めた現在価値の総和を還元利回りで割ることで評価する。