不動産証券化事業

不動産証券化とは？

数年前までの【不動産投資】といえば、投資家は多額の資金で現物不動産を購入し、貸主として賃貸経営を行う「現物不動産投資」などが一般的でした。 「現物不動産投資」には、多額の資金を必要としますので、不動産投資市場は、限られたごく一部の投資家しか参加できないものと言えました。

そうした中で、不動産を証券化するという手法が出てきました。
不動産証券化とは、不動産のさまざまな権利を証券として発行する仕組みのことです。

資産運用型の不動産証券化

運用型の不動産証券化では、すでに存在する不動産を対象として不動産を証券化します。
不動産を証券化するということは、一つの不動産を小口化（証券化）し、その不動産から生まれる収益を証券購入者（投資家）たちに分配するというものです。

例えば1棟5億円の賃貸不動産事業を考えた場合、5億円の物件を1000口に小口化することにより、1口当たり50万円から出資が可能になります。出資者には、賃貸不動産事業から生まれる純収益を、出資額に応じて配当していきます。

つまり、1棟5億円の賃貸事業の運用に出資額に応じて参加することが出来きるということです。最低1口分の50万円を投資すれば、出資相当割合分の賃貸不動産オーナーになれるわけです。

証券化の手法として、上記の運用型の他にも、開発型などがあり、その状況・場合に合わせたスキーム創りをしていくことが証券化手法をうまく活用する一歩だと考えます。逆に言うと、スキーム創りを誤ると成功しないというケースも出てきます。

開発型の不動産証券化

開発型不動産証券化とは、土地取得〜建物建設〜不動産の売却までに要する資金を証券化し、売却により実現する開発利益を配当原資とする手法のことです。

つまり、開発型不動産証券化では、多くのリスクが残る未開発及び開発途中の不動産を証券化し、事業を遂行するための資金を調達するという手法でもあります。

既存不動産の証券化（運用型）とは異なり、投資家や金融機関は事業の将来的な可能性に資金を提供することになります。調達する資金にもリスクとリターンの様々な組み合わせが準備されます。

資金の種類は、「デット（社債やローンなどの借金）」と「エクイティ（株式や出資などの投資）」に分けられます。

デットは、受取利子（インカムゲイン）を重視したもので、元本は事業の枠内で担保されますが、リターンは金利のみです。

エクイティはハイリスク・ハイリターン型です。
事業収益の配当のほか、売却益（キャピタルゲイン）を得ることができます。
また、売却損（キャピタル・ロス）を被る可能性もあります。さらに、事業の途中で投資・融資および回収が可能ないわば事業の部分的なリスクを負う資金もあり、投資家や金融機関の多様なニーズに応えています。

開発型不動産証券化では、上記のようにリスクが多様であるだけに、投資家や格付機関、不動産鑑定士などのプロフェッショナルの厳しい評価に応え、魅力ある事業を構築するチカラが必要です。

不動産の証券化事業は、弊社の専門化ネットワーク（DUO）が思う存分実力を発揮できる分野であると確信しています。