不動産証券化事業(不動産の証券化4):株式会社レッツ

関西初の【開発型】による不動産証券化事業

《近畿財務局受理第10号》　関西エクイティ特定目的会社について

日本における不動産開発事業の趨勢が、金融機関による間接金融（コーポレートファイナンス）から直接金融（アセットファイナンス、プロジェクトファイナンス）にシフトしつつある現在、事前に開発計画を企画立案し、届出等にて事業内容のディスクローズをおこないつつ、投資家保護のための専門職業家による経過チェックを受けながら事業を遂行してゆく　このような【開発型】による不動産証券化事業のスキームは、近畿地域においても今後2～3年のうちに標準的な手法として確立してゆくものと思われます。

また平成17年4月からのペイオフ解禁を睨み、今までの法人需要や現役資産家はもちろん、資産運用を行うべき比較的高齢な離職者層に加えて、これからの市場ニーズとして若者、主婦を含む幅広い年齢層を対象とした個人の自己責任に基づくリスクを前提とした『投資運用時代の到来』が予期されるところです。

【開発型】による不動産証券化事業としては、現在『関西エクイティ特定目的会社』が大阪市西区立売堀の特定資産（土地）に基づき進行中の業務開始届受理が、近畿財務局では初めてのケース（受理日：平成16年7月16日、受付番号：近畿財務局長（会）第10号）です。

近畿財務局での過去の平成14年度以来の受理受付番号第9号までは、既築の収益不動産を設立SPC(TMK)が取得して、その既築不動産から生じる家賃を中心とした原資に基づく運用益を、各出資者の出資額に応じて配当するスキームである、いわゆる【運用型】の不動産証券化事業です。

【開発型】の不動産証券化事業の概要は、特定の資産(土地)を取得し最有効の利用(収益)を前提とする建物を企画プランして建築を行い、あらかじめ提出した《資産流動化計画》に厳格に従いつつ専門職業家のみを構成員とする設立SPC(TMK)が事業を着実に遂行し、当該開発土地建物一棟全体を第三者に売却するまでのコストを証券化し、計画に基づく売却(出口)後、その売却益を配当原資として配当をなすことにより設立SPC(TMK)を清算するスキームです。

したがって、同じ不動産証券化事業でも【開発型】と【運用型】とでは、(1)主とする配当原資の性格および(2)設立ＳＰＣの清算期限の設定という視点から据えると、まったく異なるものといえます。