不動産の証券化専門用語集

不動産証券化専門用語集　（ま〜Z）

ま〜も

  • メザニン
    証券化商品のうち、支払い順位が優先する部分。成熟した欧米の資本市場には、様々なリスク・リターンを求める投資家のが存在することから、そのニーズに応じて、信用力が異なる複数種類の証券化商品の発行が行われている。

ら〜ろ

  • リミッテド・パートナーシップ
    アメリカで行われている営業目的の事業を行うために2人以上の者が共同で結成する組織の一形態で、日常業務を遂行して無限責任を負うジェネラル・パートナー（GP）と、業務に関与せず出資額に応じた有限責任を負うリミッテド・パートナー（LP）から構成される。リミッテド・パートナーシップは、所得税の納税主体とならず、出資者（パートナー）に配分された運用益（損）を出資者が所得通産して納税する点で、日本の匿名組合に類似している。リミッテド・パートナーシップ自体は不動産投資に限定された仕組みではなく、税務上のメリットを活かし様々な分野で広く利用されている仕組みとして普及したが、86年の税制改正で加速償却のメリットが失われたため、節税スキームとしての魅力が薄れ、組成残高が急速に減少している。
  • レバレッジ効果
    レバレッジ（＝てこ）の作用になぞらえ、小額の投資資金で、大きなリターンが期待できることを指す。不動産投資資金の一部を借入金などにより調達した場合、他人資本からの調達資金コスト（借入金金利）が事業の期待収益率より低いと、借入金の資金調達における役割が大きくなる。自己資本に対する借入金の割合が大きいほど、自己資本に対する期待収益率を高めることになり、反面、その期待収益率のリスクも高まる。すなわち、ハイリスク・ハイリターンの状況になる。
  • レンダー
    ファイナンスにおいて、金融機関等の貸して側を指す。

わ〜ん

  • 割引率
    一定の投資期間において、プロジェクトのキャッシュフローベースで収益（キャッシュ流出）の現在価値の現在価値の合計と、投資費用（キャッシュ流出）の現在価値の合計とが等しくなるような収益率を指す。不動産事業の収益性評価指標の1つである内部収益率法（Innternal Rate　of Return：IRR）では、割引率rを求め、これと、投資家にとっての最低必要収益率i0を比較して、プロジェクトの投資の意思決定を行う。即ち、r＞i0ならば、投資案は投資を行う価値があり、rが大きいほど有利な投資案となる。
  • ワンストップサービス
    IT（情報技術）を活用して国民又は企業に対して、申請や手続きを一ヵ所または一回ですませることができるようにサービスを向上させる試み。例えば郵便局では現在、住民票や登記謄抄本のファックスによる交付申請ができるが、これに加えて情報端末を設置して各種のサービスを直接申請できるようにする。将来的には在宅介護派遣の申し込みや、図書館、スポーツ施設の利用申し込みなどにも使う構想。アメリカではすでに郵政公社がインターネットを活用して、引越しや職業紹介などの手続きを一ヵ所で処理できるようにするサービスを行っている。このほか自動車保有関係手続きなどの分野や、民間企業における設計施工から事故時の対応まで一貫したサービス体系を行う体制をこのように呼ぶ例が」増えている。

A〜Z

  • ABCP(Asset Backed　Commercial　Paper)
    組成時点ではどのような資産を組み込むものなのかという方針のみが定まっているだけで、SPVの資産は空である。様な者に対して、発行されるコマーシャルペーパー（CP）などがあり、幅広い資産を対象に証券化が行われている。日本においても、98年9月、証券取引法上の有価証券として認められた。
  • J―REIT
    日本版不動産投資信託と訳される。不動産投資信託（REIT：RealEstateInvestmentTrust）とは、投資家から証券会社を通じて集められた 資金を、運用のプロが、オフィスビルやマンションなどの不動産を主な運用対象に、投資してその賃料や売掛金を投資家に分配する仕組み。
  • JV（企業共同体）
    大型の工事で、一企業では資金力、技術力、労働力などが十分でないときに、複数の企業が連体して工事を行うこと。大型の建設・土木工事を請け負うために複数の業者がつくるみなし法人。ジョイント・ベンチャー（JV:jyinto　venture）とも呼ばれる。協定で出資比率の最も高い構成業者をスポンサー（親企業）に決め、現場や経理を仕切らせ、工事が終われば解散する。共同施工方式と分担施工方式がある。中小業者の受注機会を増やして保護育成を図るねらいで始まり、大型公共事業の大半はこの方式で発注されている。
  • ROA（総資本利益率/総資産利益率）
    利益を総資本（総資産）で除いた、総合的な収益性の財務指標。企業に投下された総資本（総資産）が、利益獲得のためにどれほど効率的に利用されているかを表す。株主資本利益率（ROE:企業の自己資本に対する税引き後利の割合で、Rate ofReturn OnEquity）よく用いられる。
  • SPV（Special　Purpose　Vehicle）
    目的を限定した特別な会社形態（SPC）や組合、しんたくなどの形態で、譲り受けた資産を裏付けに証券を発行するための便宜上の媒体（ビークVehicle）の総称。